佛山又是NO.1，中国286城房地产投资前景大PK（内附投资建议）

来源：克而瑞地产研究、佛山乐居

投资必看！

近日，克而瑞研究中心发布了一份

《中国286城房地产投资前景排行榜》

（2017版）

其中，佛山排名全国第16位

也是所有三线城市里的NO.1

并且属于实力型城市！

先来看看榜单

榜单排行

城市分级标准：

一线城市：北京、上海、广州、深圳等4个城市

二线城市：除一线城市外的省会、副省级、计划单列市及苏州，共33个

三线城市：除一、二线城市以外的地级市，共249个，考虑数据追溯性，不含近年新设立的三沙、儋州等地级市

佛山的房子投资前景凭什么稳居前列？

你老家的房子又值得买吗？

来听听专业的解读

榜单解读

286城前景榜解读暨“五大都会区”城市外溢投资建议

—— 张燕（易居企业集团执行总裁、克而瑞集团CEO）

286城投资前景特征解读

“指标体系调整：需求规模、供求“系数”调高，价格指标“系数”调低。

1、三大经济区即京津冀、长三角、珠三角，集中度持续上升。TOP50城市拥有全国32%常住人口，集中了房地产开发投资的的62%，商品住宅成交面积全国占比为46%，成交金额占比64%。另外一方面，对比去年的位次可以看到，规模化城市中，二线城市在往一点五线冲。而备受关注的三四线，名次变化也非常明显。

2、路网扩张缩短时间距离，核心城市辐射助推周边发展 。中长期发展看产业看人口，人口从哪里来？300公里以内，高铁的发展速度以及站点布局，与整个城市的购买力，人口的动向以及未来房价是成正向相关关系。

▲300公里以内城市高铁联通示意图

3、基建发展成为规模城市房地产市场发展的“催化剂。城市容量有一定的支撑以后，现有的基建投资、投资额的大小与未来有没有规划的利好，决定了三四线城市未来发展过程当中，有没有跳出来。我们把供求关系、轨交的拉通，这些因素都考虑进去，再看三四线城市如何成为热点，大致的逻辑就比较清楚。

“五大都会区”城市外溢投资建议

受五大核心城市辐射影响，分为需求内生城市和外溢市场城市。

实力型城市

经济市场发展抢眼，建议优先进入，抢地攻城，可长期发展。

京津冀：廊坊、沧州、保定

长三角：太仓、绍兴、南通

广   深：佛山、中山、珠海

成   渝：绵阳、泸州、内江、宜宾

总体表现：基础建设完善，与核心城市融入性好，住宅市场量价齐飞。

☝☝“这些城市，你会发现已经在限价城市名单了。这也意味着这些城市已经是受惠型城市。对它们而言，整个核心城市的融入性非常好。

优质型城市

积极进入，需防范库存或政策收紧带来的风险。

京津冀：涿州、香河、霸州、唐山

长三角：昆山、吴江、嘉兴、无锡、常州

广   深：清远、肇庆、东莞、江门

成   渝：资阳、眉山

武   汉：宜昌、襄阳

总体表现：经济处于快速发展期，城市配套相对完善。存货压力小，成交放量带动价格上涨。

☝☝“城市经济快速发展的阶段，配套相对比较好，一般都是500万以上人口量的城市。在研究城市投资逻辑当中，说的最多就是供求关系、人口以及交通。你会发现所有逻辑的内核，无非不超过这几个。这类城市需要谨慎看待的是什么？有可能这个城市一旦由于政策收紧，它带来的风险马上就会显现出来，而且马上会造成销售周期拉长。每个企业都有自己的投资战略和自己投资的偏好，今天A企业拿到的不见得B企业就可以做。

发展型城市

市场发展健康，具一定规划利好，积极投资布局，提防后劲不足。

京津冀：三和、任丘、定州、秦皇岛

长三角：义乌、慈溪、江阴、临安、盐城、镇江、湖州、芜湖、海宁、桐乡

广   深：惠州、揭阳、梅州、汕头

成   渝：德阳、雅安、乐山、遂宁

武   汉：孝感、黄冈、鄂州、咸宁、黄石、随州

总体表现：经济发展稳定，人口规模有限，房地产市场刚起步但发展较快。

☝☝“人口规模大概只有50到80万，不能说中城市，就是小城市。这类型的城市目前为止，部分没有调控政策出来，但是它最大的问题，可能就是后劲不足。产业布局也好、人口也好，后续如果不足以支撑整体的发展，这类型的区域，需要慎之又慎。

机会型城市

辐射力度减弱，无重大规划利好；持续关注，抓项目机会。

京津冀：遵化、迁安、黄骅、泊头、深州、张家口、安国、承德

长三角：舟山、余姚、金华、宜兴、马鞍山、徐州、淮安

广   深：韶关

总体表现：经济发展稳定、城市配套仍待发展，市场尚不健全，长期市场容量有限。

☝☝“如果仅仅是以住宅为核心的规模化的房企，进入到这类型的城市当中，不具备刚才说的成熟条件，个人认为还是不要碰的好。

孵化型城市

城市仍待发展，持续关注，谨慎进入。

京津冀：辛集、锦州、鹿泉、藁城、冀州、安国、沙河、邢台、午安、邯郸

长三角：建德、衢州、泰州、丽水、台州、淮南、嵊州

广   深：汕尾、潮州、河源

成   渝：南充、巴中、广元、广安

武   汉：荆州、荆门

总体表现：城市经济和配套基础一般，仍有较大发展空间。

那么，在佛山如何投资房产？

业内大咖全方位为你解答

佛山房产投资建议

肖波个人介绍

　　肖波，中山大学营销管理硕士，7年万科+3年金茂任职经历，目前就任古格集团常务副总经理。2010年开始房地产投资，采用会员众筹模式，股份化运作，成功运作26个项目，累计投资59套房产。

以下正文，文末有完整视频可供观看

问题：对于没有购房经验的菜鸟们，有什么房产投资的建议？

1、 你需要拥有购房“资格”。

　　周知，买房需要购房资格，若购房者名下没有房产，那第一套房的首付即三层，再利用银行杠杆，去撬动整个房产。假设一套100方房产，售价1万/㎡，总价100万，首付30万，若房价在一年时间内涨幅至130万，由于你使用了杠杆效应，那你就盈利30万，此时你就盈利了100%，这样的回报率可以秒杀市场上的任何金融产品。

2、二手房市场更像一种“淘宝 44 35357 44 15533 0 0 2430 0 0:00:14 0:00:06 0:00:08 2991”行为

　　二手房不确定性大，不同的业主放价不同，二手房市场更像一种“淘宝”行为。但一手房不同，批量推出，选择余地较大；且一手房开盘让利幅度大。

3、资金来源

　　资金的几个来源：第一，问父母借钱，钱放银行的利息永远追不上房价涨幅的速度。第二，问银行借，比如一些信用贷款（像家电、装修贷款等），三到五年的分期，减少资金的需要。第三，众筹买房，按照股份比例来分摊收益，达到投资条件。

4、找到一个好的项目

　　佛山是一个非常值得投资的区域，地理位置优越，接力大量广州的外溢客。佛山“临广线”片区，接纳了广州大量具备购买力的客户。佛山房产的限购政策比广州轻松，导致很多广州客倾向于来到佛山买房。

　　目前可以以一个购买路径来买房：

　　第一条：龙溪大道、海八路

　　目前价格2.5万~2.8万，价格以处于高位，不太合适投资。丹灶片区、狮山片区，这些片区在去年一年的时间内有所涨幅，且有大量品牌房企入驻，目前售价在1万左右。

　　第二条：广佛新干线

　　横穿大沥，往东接驳季华路，往西相邻绿岛湖片区。我曾投资了融创望江府，开盘1万2均价，之后涨至1万3左右。绿岛湖片区，开发商扎堆，这样的话，会存在价格让利情况。

问题：地王的出现，会对投资者造成什么影响？

　　地价是一种指导性的数据。地块开发需要九个月到一年的时间，无论是广州还是佛山，目前房价与地价齐平的情况经常出现。若该区域地价到达一个高点，说明在未来几年，本地价格也被不断拉升到现今地价的高点。

　　开发商拿地都会测算，推导出若干年后的房价情况，由于开发商争取，价格会去到高位，但整体房价都会往上走。若有区域出现高地价，就要引起投资客注意，该区域房价未来会不断上涨。

问题：如何选择投资区域？

　　买房有两个目的，第一个：投资。由于广州购房者会外溢到佛山，导致如今的千灯湖、奇槎板块，土地不断稀缺，土地获取难度增加，若一个板块买不到地，地价也会外溢。作为投资者，建议选择低洼区域。第二个：自住，不仅要考虑价格，还要考虑居住环境、配套。

　　此外补充一个概念，叫基数。房产涨幅会以千为单位，房产从1万涨到2万，可能一年就能达到。若房价去到2万，要涨幅50%，比1万涨50%要难很多。所以，价格低洼的区域，回报速度会更快，价格高企的区域，回报速度相较会慢。最好的投资价格选择区间：１万～１万５。

问题：您认为三水区目前的价格合理么？

　　目前很多区域的房价都是被推高了，根据经验，一手房要实现回报，都要靠二手成交。所以一个区域要有二手交易量，你才能够获得一手房的价值回收。但三水这个地方，当地居民可能无法接受如此高的价格，所以，未来你想要在三水卖房，只有广州客来接。但广州客会首先接触佛山其他区域，才能到达三水，所以投资三水，未来的回报周期会比较漫长。

　　我再举个例子，中山，目前房价到达1万5左右，当地居民早已无法承担，而中山房价的高企，主要是由于深圳购买力外溢，但深圳人很难会选择在中山置业，所以中山市场的房子很难出手，投资回报周期会很长。

问题：什么样的房产会吸引到您的关注？

①城市交通规划

　　房地产，一定要与城市规划挂钩。城市都会有3~5年的规划，未来若规划有地铁线，说明房产会坐拥未来交通溢价。若目前房产以通地铁，那它就不具备投资属性，投资需要投预期，所以轨道交通的规划很重要。哪些区域准备通地铁，那些地铁附近的楼盘都值得关注。

②开发商品牌

　　这是一个很重要的考核点，品牌开发商溢价能力会高。品牌开发商的物业也会比较好，后期的服务与小区保值都会比不是品牌开发商的项目要好。

③小区规模

　　小区规模较大的话，会更加受到客户青睐。大盘，从运营周期，投资升值周期会更高，价值兑现率更高。

④远郊盘

　　需要注意产业导入。比如南沙，该区域为国家新区，政府对该区域进行大量产业导入，也导致大量人口导入，房地产需求就很大。

问题：您对房源的选择，有什么可以分享的？

　　房产若想要实现更快的价值回报，就需要具有良好的性质。我会选择在80~150平米左右，根据人口的生命周期，我们可以定位刚需客的需求区间，根据不同刚需客的要求，80~150平米的户型区间是最好的投资选择。且以总价来谈，也比较容易被投资者接受。

问题：您对公寓产品怎么看？

　　佛山目前公寓的供应量很大，作为投资的话，并没有住宅合适。第一：公寓产品的交易税费会高，大概16.5%的教育税额。第二：公寓产品居住成本要高，后期转手收益会偏低。但公寓有个好处是不限购，若你有闲钱，可以尝试购买公寓，因为它还有租用价值。

问题：网友担心会出现在高点投资房产，这样的顾虑必要么？

　　运用一个“供求关系”的经济学原理，如果一个城市的人口是净流入的情况，那这个城市的房价一定会涨。一线城市会不断的吸收人口流入，所以房价在人口净流入的支撑下，不会出现大幅下滑。

　　但又有另一个词“忍受极限”，人的交通忍受极限为1.5个小时，若居住地点与上班地点距离超过这个时间，就会出现外溢现象，从一线城市挤出到周边的城市，于是导致周边城市人口流入，导致房价上涨。这也可以解释，为何佛山最近房价会高企的现象。

　　房价是否会往下走，任大炮说过：有生之年，看不到房价会跌。只要大城市有足够的吸引力，让外来人口流入，那房产跌的可能性基本为0。

　　房产有两个属性，除了被投资，还能被使用。若市场变化，作为房东，你还可以出租或自主，若市场动荡，你可以出租。以往常经验来谈，若市场动荡，租房市场反而会上涨，所以房产不仅具有高增长属性，也具有使用属性。

问题：政策对房地产有什么影响呢？

　　广州从2012年开始就限购，最近318政策出台后，将原本放松的政策严厉，但只是起到减速作用。我认为，广州具有大量居住需求，但目前政府出文，不让购房者买房，只能等，但等到下一次放开，房价可能还会爆发性增长。对于投资客来说，确实存在一定的抑制作用。但除去广州一些不限购区，广州核心地段的房产，大部分为自住。所以广州房价的增长还算理性。

问题：现阶段是否适合买房？

　　如巴菲特所说：很多人买，你就不该买；很多人卖，你就不该卖。当别人都疯狂时，你就要停一停；当别人都没信息的时候，你就要有所期待。我建议，还是运用我所说的原则，价格在1万~1万5左右，区域未来发展要有优势，寻找较好的品牌开发商等去投资，就不会出现太多的投资问题。

回顾访谈视频

https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=j0386qtgft1&width=500&height=375&auto=0

（以上资料，来自于3月22日视频直播内容）

最后，房产君想说：

纳尼？我大佛山还是三线城市？

？？？？？？？？

我不服！

推荐阅读房产君良心推荐

点击“阅读原文”

你想要的佛山楼市新闻都在这儿！